Undersökningsplikt

I syfte att skydda både säljare och köpare har vi i Sverige tydliga regelverk vid försäljning och överlåtelse av bostäder. För säljare gäller upplysningsplikten – skyldigheten att informera köparen om fastighetens faktiska skick. Säljaren har ett s.k. felansvar i ett försök att förhindra situationer där man medvetet säljer bristfälliga bostäder till ett pris som annars varit lägre. Som köpare har man dock lika stort ansvar att försäkra sig om fastighetens faktiska skick genom den s.k. undersökningsplikten.
Texten i Jordabalken 4 kap. 19 § ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Lagen säger alltså att säljaren ärligen skall redogöra för fastighetens skick och de flesta säljare anlitar därför en överlåtelsebesiktningsman vars uppgift är att undersöka samt skriftligen sammanställa en rapport över fastighetens skick. En rapport som vanligtvis delas ut till presumtiva köpare av bostaden under försäljningsprocessen. Köparen är dock inte alls skyddad av säljarens undersökning. Kärnan till begreppet undersökningsplikt ligger i texten ”en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick”. Det åligger alltså en bostadsköpare att låta utföra en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Det är detta som sammanfattas i ordet undersökningsplikt. För en lekman, någon som inte utbildats eller har erfarenhet av byggnadsteknik, underhåll, byggmaterialens livslängd etc. är denna uppgift för svår och man anlitar därför vanligtvis en besiktningsman för detta. Avstår man från att undersöka bostaden (så noga som du borde ha gjort med hänsyn till fastighetens skick) så riskerar man att hamna i en sits där man inte är berättigad till ersättning för eventuella brister och dolda fel som upptäcks efter att köpet genomförts. Numer erbjuds ofta köpare att för en kostnad muntligen gå igenom säljarens besiktningsprotokoll med besiktningsmannen som utfört denna, detta avråder vi då vi haft flera fall där detta räknats som att man avstått från sin undersökningsplikt.

Skall ni köpa bostad, önskar ni ta reda på bostadens faktiska skick? Vill ni uppfylla undersökningsplikten?
Maila oss på: info@immunit.se