Överlåtelsebesiktning - Jordabalksbesiktning

Immunit Group AB har varje år ett stort antal uppdrag där personer som köpt bostad uppdagat allvarliga fel som ej framkommit i samband med förvärvet och de s.k. jordabalksbesiktningar som utförts. Dessvärre anlitas vi även av ett stort antal personer som helt avstått från att genomföra en byggnadsteknisk undersökning av fastigheten. Vi vill därför lägga upp lite grundläggande information avseende detta.

När en bostad skall säljas i Sverige så är detta förknippat med en del ansvar reglerat i lag beroende om man är part (köpare/säljare) eller förmedlare (mäklare).

Mäklare / Ansvar & förpliktelser regleras i Fastighetsmäklarlagen 16§ Fastighetsmäklarlagen Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Part (Säljare/Köpare) / Rättigheter & förpliktelser regleras i Jordabalken Jordabalkens 4 kapitel innehåller lagar kring köp/försäljning av fastighet. I 10§ till 27§ finner man säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser. Säljaren skall före överlåtelsen lämna de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Köparen har undersökningsplikt. I Jordabalkens 4 kapitel 19§ 2-stycket står det som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936). Söker man förtydligande av denna lagtext finner man bland annat dessa kommentarer upprättade av rättslärda.

  1. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Om köparen inte är tillräckligt kunnig för att upptäcka fel som omfattas av undersökningsplikten kan köparen behöva anlita en tillräckligt kunnig person för att ha ansetts uppfyllt sin undersökningsplikt.
  2. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Med tillräckligt kunnig person avses som utgångspunkt en på området (t.ex. byggnader) normalt bevandrad och erfaren lekman. Om köparen i det konkreta fallet inte är tillräckligt kunnig kan han inte vara säker på att en av honom själv genomförd undersökning är tillräcklig för att han ska vara garderad köprättsligt. Köparen bör då anlita någon som är tillräckligt kunnig.

Sammanfattning

Skall du sälja en fastighet så rekommenderar vi dig att skriva ned varenda liten detalj av det du känner till. Knarrar golvet i sovrummet, fungerar inte radiatorn i förrådet, behöver taket renoveras, etc. så upplys presumtiva köpare om detta. Genom att vara noggrann och ärlig vid försäljning så minimerar ni risken att i efterhand krävas på ersättning för åtgärder av fel som ni känt till.

Skall du köpa en bostad så är du skyldig att genomföra en ”undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet". Vi rekommenderar alla som skall köpa en bostad att låta genomföra en ytterst noggrann byggnadsteknisk utredning av fastigheten och på så sätt skaffa er en grundlig förståelse för fastighetens skick, drifts-, underhålls- och renoveringsbehov. Vår erfarenhet är tyvärr att företag som specialiserat sig på just överlåtelsebesiktningar/jordabalksbesiktningar ej genomför särskilt grundliga byggnadstekniska utredningar, därför rekommenderar vi er som skall köpa bostad att vara väldigt noggranna i valet av besiktningsman/byggnadsteknisk utredare. Vänd er inte till de marknadsledande företagen som erbjuder jordabalksbesiktningar och anlita ej heller besiktningsman som rekommenderas av mäklaren. Tala om att det ni vill beställa är en ytterst grundlig "byggnadsteknisk utredning" av den fastighet ni vill förvärva, att ni vill känna till samtliga byggnadsdelars skick samt vad som kan förväntas kräva åtgärd om ni fullföljer förvärv. Be de ni funderar på att anlita redogöra för er hur de genomför en byggnadsteknisk utredning och vad ni kan förväntas få ut av deras utlåtande. Avstå aldrig från att undersöka en bostad ni avser förvärva och det är inte tillräckligt att ta del av en eventuell besiktning som säljaren låtit utföra i samband med försäljningen.

Önskar ni anlita oss för byggnadstekniska utredningar? Har ni upptäckt fel i den bostad ni förvärvat?
Maila oss på: info@immunit.se